くーすけです。
私は、いくつかJ-REITの個別銘柄を保有しています。
かつて不動産に関する仕事をしていた経験から、J-REITも含めた不動産関連株には、親近感があります。
不動産関連株の大きな特徴として、ビジネスモデルがシンプルで分かりやすいことがあります。
大まかには、ディベロッパー、大家、仲介屋、ファンド組成、のいずれかかなと思います。
株式市場や景気動向に少し遅行、地価動向や金利動向に敏感、当たれば大化け、不況期には割と倒産、という性質があります。
製造業やＩＴ企業のような、難しい技術的なことを理解する必要がありません。
J-REITに関しては、昨年末の8951日本ビルファンドの増資のように、スポンサーの利益出しのためのツールという実情があるのは否めません。
それでも私のような個人投資家にとっては、リアルな不動産投資に代わる、便利な投資商品です。
そういうわけで、それなりの年数、J-REITに投資してきました。
その経験から、今のJ-REIT市場、あるいは日本の株式市場は、まだピークではないなと感じています。
本当にバブルなら、まだ上がる余地がある。
簡単に、その理由を言います。
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一つは、J-REIT全体の分配金利回りが、過去のピーク水準に達していないことです。
2019年には利回りが3.3％台まで下がりました。
過去には3.0％近くまで下げた時期もあったようです。
今は3.7％台です。
最近の金利上昇により、投資口価格は一服していますが、コロナが収束し経済活動が正常化すれば、金利が大きく上がらない限り、再び上がっていくと予想します。
ただし、テレワークの浸透などにより、オフィス系不動産の存在意義がやや薄れることは頭に置いておく必要はあります。
過去に、8951日本ビルファンドの分配金利回りが２％を割ったことがあるようですが、さすがにもうそれはないでしょう。
記憶では、日本ビルファンドの利回りが、2019年には2.7％位まで下がったと思います。
今は3.4％ほどなので、希望的観測として、３％（投資口価格73万円）くらいまでは行くかなと思っています。
（続く）
※この記事は私の個人的な見解であり、投資は自己責任でお願いします。
