黒猫くーすけの資本家への道

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J-REITへの投資基準 ~利回り6%を超えてから

くーすけです。
今週は、8977阪急阪神リートを全部売却しました。

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さらば、阪急阪神リート

阪急阪神リートには、2020年春から夏の暴落局面で投資しました。
その後の回復に乗り、分配金をもらいながら、投資元本の3割ほどのキャピタルゲインを得ました。
1年半ほどの投資としては成功した方でしょう。

一方で、「2032年、配当金収入5倍化」のためには、少し戦闘力が弱いと判断しました。
この判断について説明します。

J-REITを含む不動産に対する投資については、農林中金バリューインベストメンツの奥野氏が著書の中で述べておられる一節が、私の指針になっています。

ただし不動産の場合、土地の利活用によって生み出される収益には、自ずと上限があります。家賃を毎年引き上げることは無理だからです。どこまでも高くなるビルを建てることができるなら収益を無限大に積み上げることはできますが、それも物理的に不可能です。
ということで、確かに不動産はその不動産に建物を建てることによって収益を生み出すことはできますが、その収益を持続的に増やすことができません。そこが不動産投資の限界点と言ってもよいでしょう。
(出典)「ビジネスエリートになるための教養としての投資」奥野一成著

奥野氏はその他の資産にも言及したうえで、株式への投資が最適であると主張されています。

確かにそうなのですが、不動産投資でも良好なリターンを得られるケースもあります。
それが、私の今回の阪急阪神リートや、少し前に売った大和ハウスリートへの投資でした。
要は、暴落した局面で買うということです。
どの程度下げれば、暴落と言えるのか?買っていい水準なのか?

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東証REIT指数と予想分配金利回りの推移 (出典)JAPAN-REIT.COMのサイトより

2020年3月のコロナショック時には、J-REIT全体の加重平均ベースの利回りが6%を超えています。
この表では分かりませんが、2020年3月20日ごろの超暴落局面では、私の手計算では、6.7%に達していたと思います。
また、2008年のリーマンショック時には、8%を超えていたような記憶があります。

また、年6%のリターンは、株式の長期的な平均収益率6~7%に近いです。
逆に言うと、年6%の利回りがあって初めて、不動産は株式と収益性で肩を並べると言えるでしょう。

まとめると、J-REIT全体の利回りが6%を超えてくる局面が買い場ということになります。
その後、価格が回復すれば、売ってキャピタルゲインを取ってもいいし、ずっと保有して6%超のインカムゲインをもらい続けるのもいいでしょう。
今回の阪急阪神リートへの投資は、利回り6%には届かなかったため、戦闘力が弱いと判断し、売却しました。

なお、私は外国REITを、ETF保有しています。
こちらも利回り6%ありませんが、円安へのリスクヘッジなど資産分散の一環として保有を続けます。

※この記事は私の個人的な見解であり、投資は自己責任でお願いします。

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