くーすけです。
先週、3003ヒューリックを新規購入しました。
同社株への投資の考え方などを整理しました。
【現状の指標等】
（株価）1,028円
（時価総額）7,894億円
（2022年12月期予想EPS）98.4円 → PER10.4倍
（2021年12月時点BPS）836.9円 → PBR1.23倍
（保有不動産の含み益）364,610百万円 → 含み益を加えたBPS：1,311.7円
⇒ 含み益を考慮したPBR0.78倍
（一株配当）40円 → 配当利回り3.89％
【定量的な数値目標】
2029年12月期の経常利益1,800億円（2021年12月期経常利益1,095億円）
→ 年間平均成長率＋6.5％
【定性的な情報】
・保有物件の所在地は首都圏で90％、都心5区で57％を占める首都圏集中型
・傘下にJ-REIT（3295ヒューリックリート投資法人）を有す
・海外資産を保有せず、マンション分譲を行わないなど、選択と集中のポートフォリオ戦略
・不動産以外の事業領域にも進出
【投資理由】
１．インフレヘッジ
不動産はインフレ耐性のある資産であり、都心の優良物件を多く有する同社株を保有することで、私の資産のインフレによる資産目減りリスクをヘッジできます。
２．高配当
3.8％の配当利回りは株式としては高配当の部類。J-REITの最優良銘柄の分配金利回り（8951日本ビルファンドで3.75％、8952ジャパンリアルエステートで3.76％）と同水準。300株保有で株主優待もあります。
３．J-REITと比べた成長優位性
J-REITは利益の90％以上を分配することで税制上の優遇を受けていますが、逆に考えると内部留保ができず、成長投資資金を増資や借入れに頼らざるを得ません。株式であれば、そういう制約なく利益を内部留保でき、それを適切なタイミングで成長投資に使うことができるし、借入等と組み合わせればレバレッジ効果が高まります。内部留保の活用による利益成長期待の点で、J-REITより不動産賃貸株に投資する方が有利だと考えています。
４．J-REITに出口チャンネルを有していること
自社開発等した物件を売却できる出口（同社がスポンサーであるヒューリックリート投資法人）を持っていますので、適切なタイミングで利益確定することができます。J-REITとの利益相反とならないよう、露骨なことはできないでしょうが。
