くーすけです。
J-REITが下げています。
TOPIXと比較すれば一目瞭然ですね。
これについては、以下のような解説が。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、投資信託が344億円の大幅買越しとなったのに対し、外国人投資家と証券会社（自己取引部門）が売越しとなった。特に売買シェアの50%を占める外国人の売越しが5ヶ月続いている点は、東証REIT指数が浮上出来ない大きな要素と言える。背景には欧米の金融引締めの長期化や円安進行に伴う影響を懸念していると考えられる。
（出典：JAPAN REIT 不動産投信情報ポータル『J-REIT市況月次レポート 2023年2月』）
要は、外国人が売っているから下げている、ということです。
J-REITの平均分配金利回りは、約4.3％まで上がってきました。
日本の10年債利回りが約0.3％なので、J-REITは、それより約４％も高い利回りがあります。
前回（コロナショック時を除く）、これらの利回り差が４％を超えていたのは、2017年夏頃からの２年間でした。
上図のように、この期間（特に2017年後半）、東証REIT指数は低迷していました。
ちょうど、FRBの金融引き締め期間と重なっているようにも思えます。
FRBの金融引き締めの影響を受ける、外国人投資家が売っていたからではないかと。
その後、金融引き締めが終わるとともに、大きく反発しています。
FRBによる金融引き締めの終わりが意識され始めた今、前回の金融引き締め時の事例を考えると、今のJ-REITは買い時、と言えるのではないでしょうか。
日銀の金融緩和姿勢が当面は維持されるようなので、急激な金利上昇というのは考えにくいですしね。
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