J-REITから見る市場の過熱感について（その１）

くーすけです。
私は、いくつかJ-REITの個別銘柄を保有しています。

保有銘柄の一つ、阪急阪神リートから報告書が届きました

かつて不動産に関する仕事をしていた経験から、J-REITも含めた不動産関連株には、親近感があります。
不動産関連株の大きな特徴として、ビジネスモデルがシンプルで分かりやすいことがあります。
大まかには、ディベロッパー、大家、仲介屋、ファンド組成、のいずれかかなと思います。
株式市場や景気動向に少し遅行、地価動向や金利動向に敏感、当たれば大化け、不況期には割と倒産、という性質があります。
製造業やＩＴ企業のような、難しい技術的なことを理解する必要がありません。

J-REITに関しては、昨年末の8951日本ビルファンドの増資のように、スポンサーの利益出しのためのツールという実情があるのは否めません。
それでも私のような個人投資家にとっては、リアルな不動産投資に代わる、便利な投資商品です。

そういうわけで、それなりの年数、J-REITに投資してきました。
その経験から、今のJ-REIT市場、あるいは日本の株式市場は、まだピークではないなと感じています。
本当にバブルなら、まだ上がる余地がある。
簡単に、その理由を言います。
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J-REIT利回り、東証一部平均利回り、10年債利回り、スプレッド　<出典：不動産証券化協会HPより>

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一つは、J-REIT全体の分配金利回りが、過去のピーク水準に達していないことです。
2019年には利回りが3.3％台まで下がりました。
過去には3.0％近くまで下げた時期もあったようです。
今は3.7％台です。
最近の金利上昇により、投資口価格は一服していますが、コロナが収束し経済活動が正常化すれば、金利が大きく上がらない限り、再び上がっていくと予想します。
ただし、テレワークの浸透などにより、オフィス系不動産の存在意義がやや薄れることは頭に置いておく必要はあります。
過去に、8951日本ビルファンドの分配金利回りが２％を割ったことがあるようですが、さすがにもうそれはないでしょう。
記憶では、日本ビルファンドの利回りが、2019年には2.7％位まで下がったと思います。
今は3.4％ほどなので、希望的観測として、３％（投資口価格73万円）くらいまでは行くかなと思っています。
（続く）

※この記事は私の個人的な見解であり、投資は自己責任でお願いします。

新規銘柄の購入（大和ハウス工業、マンダム、兼松）

くーすけです。
今週も、日経平均は上下に激しく動きました。
年度末なので、機関投資家の売りもあるのでしょう。
桜が咲くころまでは、この辺りをウロウロするのかなと思います。

桜の季節も近い

今週は、３年波乗り部隊で、新たな銘柄を買いました。
といっても、過去に買ったことのある銘柄や配当株として保有中の銘柄、です。

1925 大和ハウス工業
4917 マンダム
8020 兼松

いずれも３月決算で、配当狙いの面もあります。
チャート的にも、底入れ感・上抜け感のあるものを選びました。

これによりキャッシュ比率は
33％　→　14％
に大きく減りました。
今の調整局面は、昨年後半からの上げが急ピッチだったことの反動で、一時的なものだと思っています。
３年波乗り部隊では、キャッシュを使って、数か月スパンの取引をもう少しやっていくつもりです。
（長期的には高値圏なので警戒モード）

※この記事は私の個人的な見解であり、投資は自己責任でお願いします。

３月からのマーケットとの向き合い方

くーすけです。
先週からマーケットが荒れ気味ですが、金利上昇も踏まえた３月からの対処方針を書きます。

＜１．私が想定するマーケット・シナリオ＞
私が定点観測している指標には、マーケットのピークアウトを示唆するものは、まだ確認できません。
４月以降は、景気回復を背景とした企業の業績改善見通しの発表が増えるでしょうから、それを見込んで、マーケットは再び上げる場面があると思います。
向こう数か月スパンで考えた時には、今は一時的な調整局面であり、まだ撤退するべきではないと考えています。
ただ、バブル崩壊が近づいてきたかも、という感覚はあります。
快晴の空だったのが、西側から薄雲が少し出てきたなーという感じです。

快晴の空に薄雲が・・・

＜２．具体的な動き＞
①３年波乗り部隊
キャッシュが一定有るので、現有９銘柄を12銘柄まで増やしてもいいことにします。
ただ、キャッシュ比率は10％以上を厳守します。
一定の含み益がある銘柄は、利益伸長と確保のため、50日移動平均や75日移動平均を割り込んだ時点で売却します。
それ以外の銘柄は、損失拡大防止のため、平均買値から10％下がった時点で売却します。

②超長期投資部隊
9386日本コンセプトが安くなれば買い戻しますが、新規銘柄の購入はせず、現有銘柄の買い増しにとどめます。
米国長期金利が1.6％（2/25の高値）を超えて1.8％辺りまで上げてきたら、1656ｉシェアーズ・コア米国債7-10年ETFを買い始めるとともに、保有株式の一部売却を考えます。

③配当再投資部隊
放置プレイです。
近々追加入金する予定なので、配当金収入と合わせて、その時点での高配当株を買っていきます。
税引き前配当利回りが４％、少なくとも2.5％はあるものを買います。
候補としては、1495アジアリート･6919ケル・8020兼松の買い増しを考えています。

※この記事は私の個人的な見解であり、投資は自己責任でお願いします。

２月末の保有銘柄

くーすけです。
あっという間に２月が終わりました。
３月もバタバタする中で、過ぎていくのでしょう。

２月末の保有銘柄です。
今月は、銘柄の入れ替えなど動きが多かった。
３月からどうするかは、次回に書きます。

＜超長期投資部隊＞　2021年2月26日現在、キャッシュ比率16％
1716　第一カッター興業
3447　信和
3657　ポールＨＤ
3665　エニグモ
3679　じげん
3919　パイプドＨＤ
4248　竹本容器
4423　アルテリア・ネットワークス
5358　イソライト工業
6235　オプトラン
7199　プレミアＧ
7820　二ホンフラッシュ

＜3年波乗り部隊＞　2021年2月26日時点、キャッシュ比率33％
1332　日本水産
3176　三洋貿易
4763　クリーク・アンド・リバー社
7995　バルカー
8137　サンワテクノス
9037　ハマキョウレックス
9744　メイテック
8951　日本ビルファンド
8984　大和ハウスリート

＜配当再投資部隊＞　2021年2月26日時点、キャッシュ比率１％
1379　ホクト
1928　積水ハウス
3176　三洋貿易
3433　トーカロ
3457　ハウスドゥ
4763　クリーク＆リバー社
6919　ケル
7198　アルヒ
7995　バルカー
8001　伊藤忠商事
8020　兼松
8058　三菱商事
8591　オリックス
9384　内外トランスライン
8977　阪急阪神リート
8984　大和ハウスリート
1495　上場インデックスファンドアジアリート
1555　上場インデックスファンド豪州リート
2515　NEXTFUNDS先進国REIT

急きょＰＦを調整

くーすけです。
金曜日は、日経平均△1,200円の大荒れでした。
またまた含み益が削られてしまいました。

金利上昇シリーズの続きを書こうと思っていましたが、ボラティリティの上昇を受けて、急きょＰＦを調整しました。

＜全部売却＞　※すべて３年波乗り部隊
3433 トーカロ
3457 ハウスドゥ
7198 アルヒ
8059 第一実業
３年波乗り部隊では”塩漬け”はできないため、波にうまく乗ることを最優先にしています。
そのため、この局面では、部隊のキャッシュ比率を上げるため、含み損拡大中のハウスドゥとアルヒ、含み益ではあるものの下げトレンドが明確になっているトーカロを全部売却しました。また、購入してから日が浅いですが、第一実業も売りました。

＜全部売却＞　※超長期投資部隊
9386 日本コンセプト
100株だけ残していましたが、銘柄数を減らすため、最後の100株も売り切り。

＜買い増し＞　※超長期投資部隊
1716 第一カッター興業
3447 信和
3657 ポールHD
5358 イソライト工業
6235 オプトラン
7199 プレミアグループ
7820 ニホンフラッシュ
市場は混乱していますが、超長期投資部隊では、含み益を有している銘柄を中心に、逆に買い増しました。
買い増ししたところから下げたものもありますが、超長期的には、報われる投資だと思っています。

この結果、キャッシュ比率は
３年波乗り部隊　12％ → 33％
超長期投資部隊　23％ → 16％
となりました。

３年波乗り部隊は、このキャッシュを使って、新たな銘柄か日経平均ETFを買い入れようと思います。

超長期投資部隊は、今のところ全体としては含み益です。
そのため、パニックに陥ることなく、この下げにも割と冷静に対応できています。
これが「身軽なポートフォリオ」の効能か。
下げたところでは、残るキャッシュを使って、買い増しで対応しようと思います。

配当再投資部隊は放置プレイ。
いつの間にか、1495上場アジアリートから分配金が入金されていました。

米国長期金利の上昇とそれへの対応（その２）

くーすけです。
米国長期金利の上昇への対応シリーズ２回目です。

金利上昇で相場が荒れる？

米国の実質長期金利の上昇が株価調整または株価ピークアウトの要因になり得ることに対して、日本の個人投資家として、どのように備えるべきか？

米国の期待インフレ率や名目金利をウォッチしてヤバくなったら逃げる、というのが王道でしょう。
でも、情報収集するにも英語がよく分からないし、記録するのもメンドクサイ。
集めたデータをどのように解釈したらいいかも分からない。
（猫は難しいことが嫌いです）

長期金利が一定水準（例えば、期待インフレ率とされる2.2％の少し手前の2.0％辺り）に達したら機械的に警戒モードを発動するという方法もあります。ただ、分かりやすいですが、目標まで金利が上がる前に株価がピークアウトしてしまう可能性もありますね・・・

そのほか、ナスダック指数やS&P500指数といった株価指数そのものを定点観測する手もあります。
指数に継続的に影響力を与えられるのは、概ね、機関投資家やヘッジファンドのようなビッグプレーヤーです。
彼らはとても賢いし、情報量も多いでしょう。
金利動向を含めマーケットを日々ウォッチしている彼らは、マーケットが変調をきたしたと判断すれば、すぐに行動し、それは少し遅れて指数に反映されるでしょう。
指数自体を見ていれば、ビッグプレーヤーの投資判断がある程度つかめるかもしれない、ということです。
そして、それに合わせて、自分の投資ポジションを調整していく。
でも、その「ビッグプレーヤーの投資判断」をどのようにして読み取るのか、技術が要りそうです。

そういう意味では、市場の波を気にせずに長期積立を淡々と行うことが、最も優れた対応かもしれません。
特に、時間がある若い人にとっては。

（続く）

※この記事は私の個人的な見解であり、投資は自己責任でお願いします。

米国長期金利の上昇とそれへの対応（その１）

くーすけです。
暖かくなってきましたね、コタツで丸くなる生活から脱却できそうです。

さて、昨夜の米国市場では、米国10年債利回りが1.36％に上昇し、それがナスダック下落の要因になったと解説されています。
それでは、どれくらいまで長期金利が上昇すれば、相場がピークアウトするのかが、当然気になるところです。
それについては、２月２２日付の日経新聞に分かりやすい記事がありました。
（日経の有料記事です）

株高シナリオに死角はないか 米実質金利には要警戒: 日本経済新聞

著作権のことがあるので詳しくは言えませんが、以下のような内容です。
・昨年からの名目金利の上昇は、期待インフレ率（≒インフレ率の見込み）の上昇によるところが大きい

日本経済新聞（2021年2月22日）から引用

・株価は、名目金利ではなく実質金利に敏感に反応する

日本経済新聞（2021年2月22日）から引用

・実質金利＝名目金利ーインフレ率
・実質金利が上昇すると株価が調整することも（事例として2013年５月の「テーパータントラム」）
・当面の長期金利の上限は1.5％程度か
・実質金利が上昇していかないか注視する必要がある

実質金利が名目金利からインフレ率を引いたもの、というのは経済学でよく言われることです。
現在の米国では、期待インフレ率が2.2％ほど、名目金利が1.36％なので、実質金利はマイナス0.8％台になります。
債券を買って保有していても、実質的に年率0.8％の割合で、購買力が目減りしていく状態です。
これでは、投資家は、債券を買うのではなく、それ以外のリスク資産を買うことになります。

（続く）